Банкротство с ипотекой: можно ли списать долги и сохранить квартиру

1. Можно ли банкротство с ипотекой

Можно. Закон не запрещает банкротство с ипотекой, и процедура банкротства с ипотекой та же, что и без неё: заявление в арбитражный суд, финансовый управляющий, реструктуризация долгов или реализация имущества. Разница в том, что будет с квартирой.

Обычно единственное жильё за долги не продают. Ипотека — исключение: на квартиру, которая в залоге у банка, взыскание обратить можно (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК). Поэтому банк в деле — залоговый кредитор. Он вправе потребовать продать квартиру и первым получает деньги от продажи.

Это касается и банкротства с квартирой в ипотеке, по которой нет просрочки, если банкротиться вы хотите из-за других долгов. Квартира всё равно окажется в деле, и банк вправе требовать её продажи. Поэтому, что делать с квартирой, решают до подачи заявления.

2. Мировое соглашение при банкротстве с ипотекой

С сентября 2024 года в законе есть отдельное мировое соглашение с ипотечным банком (ст. 213.10-1). Вот как оно устроено:

• его заключают с банком, у которого квартира в ипотеке. Согласие других кредиторов не нужно, а возражения финансового управляющего не мешают;
• квартира должна быть единственным пригодным для жизни жильём для вас и семьи, которая живёт с вами;
• ипотеку платите на первоначальных условиях договора. Если есть просрочка, в соглашении пишут, как и когда её погасить;
• пока идёт процедура, платить можно только из той части дохода, которую закон оставляет вам, или с помощью другого человека, например родственника. Он может стать участником соглашения;
• если на алименты, вред здоровью и другие долги первой и второй очереди не хватает другого имущества, нужно внести на специальный счёт деньги, но не больше 10% стоимости квартиры по оценке;
• соглашение утверждает арбитражный суд. Заключить его можно на любой стадии дела.

Когда суд утвердил соглашение, квартиру и землю под ней не продают, ипотека сохраняется, а требование банка исключают из реестра. Суд не утвердит соглашение, если защищать квартиру как единственное жильё необоснованно (п. 8 ст. 213.10-1).

3. Реструктуризация и ипотека

Второй путь — план реструктуризации долгов. Это график, по которому вы гасите долги под контролем суда. План возможен, если у вас есть доход, нет непогашенной судимости за умышленное экономическое преступление, вас не признавали банкротом в последние 5 лет и план по вашим долгам не утверждали в последние 8 лет. Срок плана — до 5 лет, а если суд утверждает его без одобрения кредиторов — до 3 лет. Мировое соглашение с банком, в отличие от плана, сохраняет прежний график ипотеки.

Верховный суд поддерживает реструктуризацию, когда речь о единственном жилье. В деле № А41‑71214/2020 квартира была в залоге и была единственным жильём должника. План предусматривал погасить около 61% требований сразу, в основном деньгами, которые внёс другой человек, а остальное — за 3 года из дохода от сдачи в аренду двух объектов и зарплаты. Один из залоговых кредиторов возражал: долги можно погасить продажей имущества. Верховный суд оставил план в силе и указал на особую значимость сохранения единственного жилья (определение от 23.12.2024 № 305‑ЭС24‑11965).

Но такой исход — редкость. В I полугодии 2026 года планы утвердили примерно в 1% процедур: 2 790 планов. Как составляют план — в материале «План реструктуризации долгов».

4. Если квартиру продают

Начальную цену, порядок и условия торгов определяет банк. Если управляющий с ними не согласен, вопрос решает суд (п. 4 ст. 213.26).

Если это ваше единственное жильё, с 3 апреля 2026 года деньги от продажи делят так (ст. 213.27-1):

• сначала из выручки оплачивают расходы на продажу;
• 80% — банку, но не больше его требования;
• 10% — на долги первой и второй очереди, например алименты, если на них нет других денег;
• ещё 10% — вам, но не больше первоначального взноса и того, что вы выплатили по ипотеке;
• остаток идёт банку, пока его требование не погашено полностью. Что останется после этого, тоже получаете вы.

Суд может уменьшить вашу часть. Об этом могут попросить управляющий или участники дела в течение 10 рабочих дней после публикации на fedresurs.ru. Основания — на эти деньги можно купить жильё, явно превышающее разумные потребности семьи, или вы действовали недобросовестно.

Если квартира не единственная, например вторая квартира в ипотеке, действует общее правило (п. 5 ст. 213.27). 80% выручки идёт банку, 10% — на долги первой и второй очереди, если на них нет других денег. Остальное — на судебные расходы и вознаграждение управляющего, а что останется — банку и в конкурсную массу.

Если выручки не хватило, оставшаяся часть долга банку становится обычным требованием и встаёт в общую очередь с другими кредиторами. В конце процедуры её, как и другие непогашенные долги, списывают, если суд не найдёт нарушений.

5. Супруг, дети и материнский капитал

Созаёмщик. Если муж или жена — созаёмщик по ипотеке, банк вправе требовать долг и с него. Ваше банкротство этой обязанности с него не снимает.

Общая квартира. Квартиру, нажитую в браке, продают целиком (п. 43 обзора Верховного суда от 18.06.2025). Супругу выплачивают его долю выручки. Но если ипотека — ваш общий долг, из его доли сначала гасят этот долг (п. 7 ст. 213.26).

Доли детей. Если в залоге у банка вся квартира, доли несовершеннолетних детей не мешают продать её целиком как единый объект: Верховный суд отказался признать такие торги недействительными. Доли детей могут учесть при распределении денег, которые остаются после расчёта с банком (определение от 12.02.2025 № 307‑ЭС24‑19017).

Материнский капитал. Если квартира куплена с материнским капиталом, родители обязаны оформить её в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 закона № 256‑ФЗ). Как это учтут при продаже, зависит от обстоятельств: выделены ли доли, когда и как. Этот вопрос лучше разобрать с юристом до подачи заявления.

6. МФЦ и другие варианты

Через МФЦ с ипотекой обычно не получится. Внесудебное банкротство возможно при общем долге от 25 тысяч до 1 миллиона рублей, и считают весь остаток по кредитам, а не только просрочку. Остаток ипотеки чаще всего больше этого предела. Кроме того, для оснований «пенсия» и «пособие на детей» нужно, чтобы у вас не было имущества, на которое можно обратить взыскание, а квартира в залоге — как раз такое имущество. Подробно — в разделе «Через МФЦ».

До банкротства стоит проверить другие варианты:

• Ипотечные каникулы — до 6 месяцев по ипотеке на единственное жильё. Основания: вы встали на учёт как безработный (или пенсионер и трудовой договор прекращён), инвалидность I или II группы, больничный больше 2 месяцев подряд, доход упал больше чем на 30% при платеже больше половины дохода, иждивенцев стало больше и доход упал больше чем на 20% при платеже больше 40% дохода, ЧС. С 1 сентября 2026 года добавилось рождение или усыновление второго и следующих детей — тогда каникулы до 18 месяцев.
• Реструктуризация в банке — новый график платежей. Банк решает сам, по закону он не обязан соглашаться.

Как об этом просить — в материале «Как договориться с банком без банкротства».